不動産を売却する前に　　～こんな時は登記の手続きが必要です～

売主の登記簿上の住所と、現在の住所が異なるときは、住所変更登記の申請が必要になります。また結婚、離婚、養子縁組等で氏が変わっているときは氏名変更登記の申請が必要になります。

抵当権または根抵当権が設定されているときは、その抹消登記が必要になります。

すでにお借り入れを完済しているとき

お借り入れのすべての返済が済んでいるのに抹消登記をしていない場合、金融機関等抵当権者から完済時に受領した書類があると思いますので、その中の必要なものを添付して、抵当権等の抹消登記の申請をします。

もし、完済してから時間が経っていて受領した書類がどこにあるかわからなくなったような場合は、抵当権者に書類の再発行のお願いをします。ただし抵当権設定時の権利証（登記識別情報通知）は再発行されませんので、抵当権者に印鑑証明書を準備してもらうなど協力が必要になります。再発行に手数料がかかる場合もあります。

相続した不動産に古い抵当権等が設定されたままのとき

抵当権者の協力が得られるのであれば、上記のような抵当権の抹消登記の申請をします。

協力が得られない場合、訴訟手続きを検討します。

抵当権者と連絡がとれない、行方不明の場合　①除権決定　②弁済証書による抹消　③休眠担保権の抹消（弁済期後２０年経過後に、債権額全額を供託）④訴訟手続きを検討します。

不動産の売却金を債権の弁済にあてて完済するとき

事前に金融機関等の抵当権者に売却金を弁済にあてて完済したい旨連絡し、抹消登記に必要な書類等の準備をしてもらいます。売却の当日に入金が確認されたら、抹消登記に必要な書類を渡してくれますので、抵当権抹消登記と所有権移転登記を連続して申請します。

仮差押え登記がされているときは、債権者と連絡を取り、協力が得られるのであれば、事前にまたは売却と同時に仮差押えを取り下げてもらうことにより、執行裁判所からの嘱託で抹消登記がされます。

仮差押え債権者が官公署であり、協力が得られるのであれば、事前にまたは売却と同時に官公署からの嘱託で抹消登記がされます。

債権者の協力が得られない場合は、仮差押解放金の供託を検討します。

相続財産に不動産があり、相続人がこれを所有することを望まない場合、または売却代金を分割する場合は売却の前提として相続登記が必要です。売却の際には相続によって名義人となった全員売主となりますが、売却の手続きに関与するのは面倒ですし、売却決済の際は原則として売主・買主が一堂に会する必要があり、人数が多いほど調整も難しくなります。

そこで①その相続登記の際の登記名義人を、代金を分配すべき者全員とする　②便宜、相続人のうち１名の名義としておく方法がとられることもあります。

売却に関するお問い合わせは　☎０３－６６５７－７８２５
https://yokubaribaikyaku.com/tateishi/